En el municipio hay más de 4.000 viviendas apuntadas en el registro de la Junta de Andalucía
Este periódico ha tenido acceso al informe que ha llevado a cabo la Universidad de Málaga, por encargo del Ayuntamiento, para conocer el creciente fenómeno de las viviendas de uso turístico en el municipio. El `Estudio del impacto de las viviendas con fines turísticos en Marbella” realiza en 141 páginas un completo diagnóstico, analizando la oferta existente, las repercusiones negativas y haciendo propuestas para regular este fenómeno.
La aparición de este turismo colaborativo, según detalla el informe, “es el resultado de un profundo cambio económico y social derivado de la crisis económica en un mundo globalizado y multicultural, en el que todo es mucho más dinámico, flexible y voluble”. Y en Marbella ha tenido como resultado la entrada masiva al mercado de las viviendas con fines turísticos (VFT).
Estudio de la UMA
El estudio de la UMA analiza los posibles impactos en el precio de la vivienda, el medio ambiente y la convivencia ciudadana. En lo que respecta al sector inmobiliario, constata el incremento del precio de alquiler destinado a los arrendamientos de larga duración así como el de la vivienda en general en las zonas de mayor presencia de VFT, favoreciendo el crecimiento y desarrollo de una nueva burbuja inmobiliaria.
El comercio también sufre transformaciones, buscando la satisfacción de las necesidades de los turistas, (souvenirs, ocio, etc.) con tendencia a ser dominado por franquicias y marcas más reconocidas internacionalmente. Respecto a la perturbación de la convivencia ciudadana, sin duda las VFT, al mezclarse en un mismo espacio (inmueble) el uso residencial y turístico, está generando fricciones, por ruidos, conductas incívicas, deterioro de zonas comunes, etc.
Tasa turística
Por otro lado, el informe lleva a cabo análisis de lo que podría recaudarse mediante una hipotética tasa turística a la VFT´s. Si se cobrara, por ejemplo, cinco euros a los cerca de 1,2 millones de pernoctaciones de viviendas con fines turísticos, se podrían generar casi 6 millones de euros. Dinero que iría destinado a las arcas autonómicas, porque el estudio recuerda que esa tasa sólo podría ser recaudada por la Junta de Andalucía.
Evolución
En Marbella la evolución de las VFT´s ha sido espectacular, ya que en apenas dos años se ha multiplicado por 40. Hay reconocidas en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) 4.077 viviendas, lo que se traduce en más de 11.000 habitaciones y 23.452 plazas. Con lo que es el primer municipio de la provincia de Málaga y segundo de Andalucía con mayor capacidad de alojamiento en VFT según el registro, por encima incluso de la capital malagueña, que cuenta con 19.000 plazas. Hasta el punto de que Marbella se sitúa como la quinta ciudad del país tras Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia.
Yendo por zonas, el mayor número de viviendas está en Nueva Andalucía y Puerto Banús (33,93%). En el sector oriental de Las Chapas asciende al 25,27% y Marbella Oeste tiene el 17,72% de VFT. Mientras que en el sector occidental Las Chapas se encuentra el 8,39% y en San Pedro Alcántara el 8,66%. Sin embargo, la zona del centro histórico es el espacio de mayor saturación de plazas del municipio, con más de 800 plazas por kilómetro cuadrado.
Propietarios y precio
Otro dato relevante es que más de la mitad de las VFT estaban inscritas en el RTA por residentes extranjeros, casi un tercio por españoles, un 10% por sociedades limitadas y un 4% por entidades extranjeras, lo que significa que, como mínimo, un 15% de las VFT son explotadas de forma profesional por empresas. Otro dato llamativo, que pone de relieve el carácter internacional que posee Marbella, es que el número de extranjeros que han inscrito una VFT casi duplica al de españoles.
En cuanto al precio medio del alquiler de VFT, se sitúa en 150€ para la vivienda completa. Si esta cifra se compara con las principales capitales de Airbnb en el mundo, se observa que Marbella se situaría como la cuarta ciudad del mundo con el precio medio más elevado por noche, por detrás de Nueva York, Londres y Barcelona. Los precios más bajos se localizan en San Pedro Alcántara y los más altos se han registrado en el distrito de Marbella Oeste.
Airbnb
Airbnb ya era considerada como la mayor empresa de alojamiento del mundo en cuanto al número de habitaciones que comercializaba. En apenas diez años, Airbnb ha alcanzado un valor de 31.000 millones de dólares, estando presente en más de 65.000 ciudades en 191 países del mundo y contando con más de cuatro millones de usuarios.
En 2017 hubo 5.5 millones de pernoctaciones en el municipio. La mitad en hoteles. En segundo lugar se registraron más de un millón en VFT, o sea, una de cada cinco pernoctaciones. Y en 2018 ha ido creciendo. Lo que demuestra que las viviendas de uso turístico forman una parte esencial de la oferta de alojamiento de Marbella.
Medidas
El turismo colaborativo ha llegado para quedarse y representa un gran desafío para los responsables de la gestión y planificación turística de los destinos. Aunque la regulación de la VFT es actualmente competencia de las Comunidades Autónomas, y cada una ha legislado de maneras diferentes, los Ayuntamientos también tienen margen de maniobra.
Pueden, sobre todo, establecer lugares en el municipio donde permitir o no el uso turístico de viviendas. Como en San Sebastián, donde hay zonas saturadas en las que no se permiten y zonas en las que si se puede con ciertas condiciones. O en Palma, donde sólo se autorizan en viviendas unifamiliares.
Otra propuesta que hace el informe de la UMA es la creación de una oficina VFT. Que establecerá los cauces de comunicación necesarios con los agentes privados (vecinos, propietarios de VFT, sector hotelero y plataformas, etc), y otras administraciones públicas y áreas internas implicadas.
El estudio también aboga por la elaboración de un manual de buenas prácticas para propietarios de VFT. Se trata de poner a disposición de los dueños de viviendas de uso turístico la información necesaria para poder gestionar de manera adecuada una VFT y evitar causar impactos negativos en su entorno y el destino.
Deberá contemplar entre otras las siguientes secciones (se ha tomado como ejemplo la guía del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana): información relacionada con la puesta en marcha y gestión de una VFT; los aspectos legales, obligaciones y deberes que tienen los propietarios y usuarios de las VFT´s con la Comunidad de Propietarios; inscripción en el correspondiente registro; altas y modificaciones; publicidad y distintivos; condiciones de entrega de la VFT a sus usuarios; hojas de reclamaciones y cartel preceptivo indicativo; listado-registro de usuarios; cumplimiento de la normativa de protección de datos; obligaciones fiscales; obligaciones laborales como empleadores o como contratistas, etc.
Sin duda, con este estudio en la mano, la delegación de Turismo del Ayuntamiento tiene mucho trabajo por delante. Para elaborar una normativa que regule este novedoso fenómeno que ha provocado la dispersión de miles de viviendas turísticas por todo el municipio. La clave será si esa normativa estará aprobada a tiempo de cara al verano que viene.
12 millones y medio de turistas en la Costa del Sol durante 2018
La Costa del Sol ha cerrado el año turístico de 2018 con un aumento del 2,5% en el total de ingresos turísticos hasta alcanzar los 14.200 millones de euros; una subida del 4,5% en el empleo turístico con un total de 173.800 personas trabajando en la industria, y un leve aumento del 1% en el número de turistas hasta alcanzar una cifra total de 12.556.000 visitantes.
El presidente de Turismo Costa del Sol, Elías Bendodo, ha señalado que “una vez más la solidez y el liderazgo de la Costa del Sol vuelve a presentar sus mejores resultados turísticos de su historia pese a la caída de nuestros principales mercados como el británico y el alemán, lo que significa la capacidad para atraer turistas de otros países, fundamentalmente de lugares como Francia, Países nórdicos, España y Portugal”.
Bendodo ha incidido, además, que es “muy importante que crezcan más los ingresos, la riqueza y el empleo que el número de turistas, lo que hace más rentable al destino y avala en trabajo que hacemos todo el sector de buscar turistas con mayor capacidad de gasto”.
Las Comunidades de Propietarios deciden con el cambio de ley
Acaba de aprobarse la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite a las Comunidades de Propietarios adoptar acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de viviendas con fines turísticos, con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Aunque hay que tener en cuenta que no tiene efecto retroactivo y, por tanto, no se podrán vetar las viviendas legales ya en funcionamiento.
Impulsa Ciudad
Desde el colectivo ciudadano Impulsa Ciudad apuntan que esta reforma de la Ley de Propiedad Horizontal es una buena oportunidad autorregulatoria para las comunidades de propietarios de Marbella de limitar o condicionar los apartamentos turísticos. Que a día de hoy es un problema que está afectando en muchas ciudades, incluida la nuestra, sobre todo al acceso a la vivienda, tanto en alquiler como en propiedad, porque ha disparado los precios y disminuido la oferta de vivienda en alquiler de larga estancia necesaria para que los marbellíes puedan quedarse a vivir en su ciudad.
Vivienda Pública
Desde Impulsa Ciudad aseguran el efecto negativo de las viviendas turísticas en la movilidad y apuntan a que, “una de nuestras prioridades es la promoción de vivienda pública para mejorar el acceso de muchas familias y gente joven a este bien constitucional así como el estudio para la implantación de otras fórmulas como son los pisos tutelados para personas mayores”.
El ejemplo de Pamplona para evitar fraudes
En Pamplona el Ayuntamiento ha querido poner coto a la creciente proliferación de VFT no registradas y ha animado a los vecinos a denunciar si detectan en su portal apartamentos turísticos no regularizados. Por eso, en la web municipal aparece un listado con los autorizados para que conozcan si los de su calle están regularizados.
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